Стройка сказала «майна»
«Чудны слуги твои, госпожа Статистика!» – очень захотелось сказать, когда пришлось погрузиться в исследование важнейшего сегмента экономики и социальной политики – строительства жилья. С одной стороны, застройщики стонут и плачут: «Разоримся мы!» С другой – несмотря на избыток свежепостроенных квартир, цены на них никак не возвращаются с космической орбиты на грешную землю. Строительные клерки отчитываются о рекордных объёмах заложенных объектов, а темпы сдачи готового жилья рухнули в I квартале более чем на 30%. Переносы сроков сдачи становятся нормой. Так что же говорит стройка: «майна» или «вира»?
Объективная субъективность
Начнём с хороших новостей. Близкие к стройкомплексу интернет-каналы рапортуют, что ставятся всё новые и новые рекорды: в I квартале текущего года ввод многоквартирного жилья составил 7, 69 млн кв. м (+5, 1% г/г), а запуск новых проектов, согласно размещённым проектным декларациям, – аж 10, 7 млн кв. м жилой площади. И это рекордные плюс 38, 9% г/г.
Цифры, конечно, корректны, если бы не несколько «но». Первое – это только часть картинки, а именно только многоквартирные дома (МКД). ИЖС же рухнуло на 38%! Второе – сравнение идёт с унылым 2025 г., а не с действительно рекордными 2023-м или 2024 годом.
Так вроде бы неплохие новости превращаются в статистическое манипулирование. А вот совершенно официальные данные Росстата несколько иные. А именно: в I квартале 2025 г. в России было введено почти 32 млн кв. м жилья (МКД плюс ИЖС). В I квартале 2026-го – уже только около 23 млн кв. м (22, 96), то есть минус 28, 2% г/г.
Надо заметить, что строительство жилья последние годы только росло. 2020 г. – всего введено в эксплуатацию 82, 2 млн кв. м. В том числе многоквартирных домов, их ещё называют «человейниками», – 42, 4 млн «квадратов», а ИЖС – 39, 8 млн. Это был не только пандемийный год, но и год начала программы льготной ипотеки с господдержкой.
И уже на следующий год общий объём вырос до 92, 6 млн кв. м, причём в основном за счёт ИЖС. Своих домиков стало почти на 10 млн «квадратов», или на 23%, больше. Вот что господдержка животворящая делает! В 2022 г. рубикон в 100 млн кв. м был преодолён – 102, 7 млн. В 2023 г. – рекорд 110, 4 млн, в 2024-м – 107, 8 млн, в 2025 г. – статистически незаметный рост до 108, 1 млн кв. метров.
Случайность, конечно, но как раз в 2025 г. Центробанк, вошедший в раж в борьбе с «перегревом» отечественной экономики, которой ранее сам же и велел расти темпами выше мировых, поднимает ключевую ставку до заградительных 21%. Ипотека у банков уходит в космические «плюс 30%». Люди, ещё сохранившие здравый рассудок, толпами уходят из офисов застройщиков. И на начало текущего года в среднем по стране около 40–45% квартир остаются нераспроданными в домах, вводимых в эксплуатацию. Ещё пять лет назад этот показатель был на уровне 25–30%.
И хотя «московских окон негасимый свет» исправно зажигается в новостройках каждый вечер, но в каком-нибудь Ростове или Краснодаре, где настроили больше жилья, чем жители могут позволить себе купить, тёмных окон в новых домах всё больше и больше. Кусаются ныне квартирки-то…
Сваи, держащие экономику
Можно сколько угодно ругаться на безумную стоимость жилья в стране. И это будет правильно: своя квартира или дом за городом недоступны простому человеку без накидывания на свою шею долгового ипотечного ярма. Но такую политику выстроили не прорабы, а сами политики. Многие из них доживают свой век уже и не в стране, которой нагадили, а где-то там. А мы имеем то, что имеем.
Например, средняя цена по России 1 кв. м жилья в многоквартирном «человейнике» на первичном рынке в январе 2020 г. составляла примерно 71 тыс. руб., на вторичном – 64 тыс. Гэп – всего 11%. В декабре 2021 г. первичка – уже 93 тыс., вторичка – 82 тыс. (разрыв 13%). Декабрь 2022-го – 122 тыс. и 95 тыс. соответственно. В 2023–2024 гг. «квадраты» тоже не дешевели (новостройки – 145 тыс. и 168 тыс.), и в 2025 г. новостройки доползли до 175 тыс., а на вторичном рынке – до 112 тыс. И гэп достиг 56%. И вы будете смеяться, но даже когда в I квартале 2026 г. рынок рухнул, цены вопреки всякой логике не упали, а ещё выросли – до 178 тысяч!
А в старой Москве, говорят, до 520 тыс. за «квадрат» в новостройке. Но даже рост средних цен впечатляет – более чем в два раза за каких-то семь лет. Как там говорил сбежавший из страны Анатолий Чубайс: «Рынок отрегулирует всё сам»? Вот замечательный пример. Как только государство через различные виды льготных ипотек стало решать сразу две задачи – помогать людям в приобретении своего жилья по более-менее внятной цене и, с другой стороны, поддерживать стройкомплекс после пандемийного (по сути, рукотворного!) падения, – произошли две вещи.
Первая – люди действительно смогли купить себе квартиры. В 2023–2024 гг. до 70–80% всех сделок в новостройках проходило через льготные программы. Во втором полугодии 2025 г. спрос на льготную ипотеку вырос до 1, 7 трлн рублей перед ужесточением условий. В I квартале 2026 г. выдачи сократились на 54% относительно IV квартала 2025-го из-за введения правила «один кредит на семью» и роста ставок. Всего же с 2020 г. по программам господдержки было выдано более 1, 6 млн кредитов на более 6 трлн рублей.
Второе – российский строительный комплекс, от ритмичной работы которого зависят десятки миллионов людей, показал, что строить он умеет. Правда, практически бесконтрольно и за «очень дорого». Сегодня рынок жилищного строительства – это крупнейший потребительский рынок России. Стоимость строящегося жилья (февраль 2026 г.) оценивается в 25 трлн рублей (около 116 млн кв. м в активной стройке по 214-ФЗ). Оборот рынка ИЖС к 2026 г. достиг 3, 5 трлн рублей (вырос в два раза с 2020 г.). Ожидается рост до 7 трлн к 2028 году. Общий строительный оборот в 2025 г. составил 18, 8 трлн рублей (плюс 2, 5% к 2024 г. в сопоставимых ценах).
Строительство даёт колоссальный мультипликативный эффект: одно рабочее место на стройке создаёт до 6–8 мест в смежных отраслях. Естественно, рост и падение объёмов стройки также отражаются на смежниках.
Поскольку стройка потребляет около 70% всего производимого в стране цемента, 30–40% металлопроката и до 80% листового стекла, падение спроса на жильё мгновенно ударило по производственным цепочкам. Например, цементная промышленность (она считается барометром рынка!) в 2025 г. просела на 3–5% от 65 млн тонн в 2024-м. А в I квартале 2026 г. падение отгрузок составило 12% к аналогичному периоду прошлого года. При этом цена цемента взлетела на 15% за год из-за стоимости логистики (тарифы РЖД и дефицит вагонов) и электроэнергии. Параллельно загрузка мощностей буквально рухнула с 60% до 52%, что делает производство низкорентабельным.
Потребление металлоконструкций и арматуры в МКД снизилось на 18% в начале 2026 года. Отрасль держится только за счёт инфраструктурных проектов (мосты, дороги, заводы), где спрос пока стабилен.
Стекольную промышленность тоже ждут нелёгкие времена: производство листового стекла просело на 7% в прошлом году. А уже в I квартале 2026 г. запасы готовой продукции на складах заводов превысили норму на 22%. Отрасль готовится к переходу на трёхдневную рабочую неделю. А это сокращение зарплат и рост социальной напряжённости в год выборов. Эксперты прогнозируют падение продаж новой мебели на 15–20% ко второму полугодию 2026 г., так как объём купленных квартир резко сократился. И это логично: нет новых квартир – нечего обставлять.
В I квартале падение объёмов производства стройматериалов составило: минус 23, 7% для керамического кирпича, 38% для кирпича из цемента/бетона. Продажи экскаваторов и кранов упали на 25% (данные на начало 2026 г.). Застройщики просто перестали обновлять парк, перейдя на модель краткосрочной аренды.
В общем суммарное падение заказов в смежных строительству «человейников» отраслях в начале 2026 г. оценивается примерно в 10%. Пока они выживают за счёт гособоронзаказа и крупных инфраструктурных строек, которые компенсируют провал в гражданском секторе. Но и там тенденции настораживающие – из-за дефицита федерального бюджета.
Что нам стоит дом построить
«Замороженный» рынок строительства жилья надо как-то размораживать. Но главная проблема его в том, что он живёт не ради человека, а только ради прибыли: построить подешевле, продать подороже. И это прекрасно иллюстрирует нынешняя ситуация, когда спрос падает, но нераспроданность квартир растёт вместе с ценами на них.
Казалось бы, антирыночная ситуация, жильё должно дешеветь. Ан нет: сейчас все застройщики через эскроу-счета и проектное финансирование работают на коротком поводке у банков, которые блокируют распродажи жилых помещений: в моделях проектного финансирования заложена минимальная цена продажи, ниже которой падать нельзя. А банкам выгодно, чтобы эскроу-счета крутились как можно дольше в их обороте, принося прибыль. Сейчас общая сумма этих счетов – более 7 трлн рублей, так что застройщики достаточно длительное время могут сидеть ровно.
И будут сидеть. Если, конечно, государство не тряхнёт это меркантильное болото за шиворот. Сейчас, как раз когда строительное затишье, самое время Родине-матери вспомнить о том, что более 2 млн семей стоят в различных очередях на получение жилья (включая многодетных и малоимущих). Около 280–290 тыс. детей-сирот имеют право на жильё, из них у 190 тыс. это право уже наступило. Ежегодно выдаётся около 25–30 тыс. квартир, что лишь покрывает текущий прирост очереди. А ещё есть аварийное жильё и т.д. и т.п.
Если уж Минфин всё равно залезает в долги через облигации федерального займа, так пусть лучше пустит эти деньги на строительство жилья для нуждающихся. Заодно строителям простаивать не придётся.
